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大学生毕业租房该注意啥? 网上寻房源要防被坑

发布时间:2015-08-10  来源:广西新闻网  点击:
 
    大学生毕业租房该注意啥?
    法官提醒,网上寻房源要防被坑
大学生 毕业租房 网上 房源 防被坑
    又到大学毕业季,不少年轻人会选择在柳州打拼,租房就成了不可或缺的一环,不少人也为此犯愁,担心租房时被别人坑。实际上,法律赋予了承租人一些特别的权利,通过下面的案例,希望能够给大家一定的提醒和帮助。
    房屋损坏该谁修
    案例:小王大学毕业后,在柳南区航岭路附近租了一套民房居住。之后,因房屋年久失修,出现漏雨现象。小张为此找到房东要求维修,但房东认为既然房子已经租给小张,那么管理和维护的工作就应由小张负责,故不同意维修。无奈,小张只好自己请人对房屋进行了维修,花费1500余元。对该笔费用,小张与房东相持不下,均不愿意承担,最后闹到了法院。法院最终调解房屋维修费由房东承担,小张可以在租金中抵缴。
    法官说法:《合同法》第220条、第221条分别规定,“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”;“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担”。据此,在当事人双方未对房屋维修进行约定的情况下,保证租赁物适合使用,进行必要的维修,是出租方的基本义务。本案中,小张和房东对维修费用并未约定,故房屋的维修应由房东来负责,小张在要求房东维修未果的情况下自行维修,维修费用理应由房东承担。
    房屋易主可续租
    案例:2013年1月,李某在柳北区跃进路某小区租了一套一居室的房子,其与房东刘某签订了租房协议,租期为两年。租赁期限内,刘某因更换房屋将上述房屋出卖。之后,2014年10月,新房主张某找到李某,说他是房屋的所有人,限李一周内搬离。李某认为自己的房屋租赁合同尚未到期,故拒绝腾交房屋。双方在协商未果的情况下,张某将李某告上了法庭,要求李某限期搬离。法院经审理后,依法驳回了张某的诉讼请求。
    法官说法:在租赁合同中,如房屋在租赁期限内,因买卖、赠与或继承等发生所有权转移的,承租人对于该房屋的使用权不因房屋所有权变动而受影响,也即房屋租赁合同对第三人(房屋的新所有权人)依然有效。这就是人们常说的“买卖不破租赁”。
    《合同法》第229条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。法律设立买卖不破租赁制度,旨在保护承租人的合法权益。本案中,张某虽然取得了房屋的所有权,但是仍应履行刘某与李某签订的租房协议,直至租赁期限届满。此外,《合同法》第230条规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。其中,承租人的优先购买权,是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权是承租人的一项重要的权利,受法律保护,任何人不得侵犯。
    装修房屋可补偿
    案例:2014年7月,小玲和小叶从大学毕业后开始创业。她们在柳州市文昌路某小区租了一套商品房使用,双方约定租赁期限为1年。由于房子处于毛坯状态,承租后,小玲和小叶在征得房东赖某同意后,对房屋进行了简单装修,安置了防盗窗,铺设了地板,室内又安置了空调、电话等。不久,房东赖某因儿子急着结婚,向小玲和小叶提出解除租赁合同,小玲二人表示理解和同意,但要求赖某补偿他们在装修方面的投入,双方因此事不能协商一致。小玲、小叶拒绝搬出,赖某遂向法院提出诉讼。最终,法院对该案进行了调解,由赖某向小玲、小叶赔偿1.3万余元,双方握手言和。
    法官说法:最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第86条规定,非产权所有人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定处理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除,不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。本案中,防盗窗和地板拆除后会明显损害物品价值,故应当进行估价并由赖某对小玲和小叶给予补偿。而空调、电话等可以拆除的物品,可由小玲和小叶拆除后拿走。
    遭遇不可抗力
    案例:2012年4月,覃某在柳南区帽合村与房东梁某签订《房屋租赁合同》,承租两层楼房,租赁时间从2012年4月l日至2013年3月31日,一年租金1.3万元,平均每月租金为1083元,同时缴纳押金1000元。合同签订后,覃某当即缴纳了一年租金和押金,梁某也将房屋按时交付。然而,2012年5月10日,由于发生地陷灾害,覃某租屋所在区域房屋不能居住,覃某只好放弃租房,并向梁某索要剩余租金。梁某却一直以种种理由拒绝。覃某诉至法院,要求解除合同并索回房租。最终,法院作出一审判决,确认双方签订的《房屋租赁合同》解除,梁某退还覃某租金及押金共1.25万余元。
    法官说法:因不可抗力致使合同不能继续履行,出租方和承租方对合同终止均无过错的情况下,除双方当事人自行约定对装修物的损失进行补偿以外,法院只能依据公平原则,在考虑双方当事人实际损失情况的基础上,对损失进行公平分担。本案中,覃某与梁某签订的《房屋租赁合同》规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可解除合同。覃某未能在所租房屋居住,系自然灾害造成,双方签订的合同依法应予解除。而梁某未能对覃某的诉求提出异议,亦未出庭进行答辩,视为同意覃某解除合同之主张。由此,法院依法确认双方的《房屋租赁合同》解除,扣除相应租金后,梁某应返还覃某租金以及押金。
    转租房需谨慎
    案例:小黄从房东廖女士处承租了一套两居室,租赁合同中约定未经房东书面同意,出租人不得转租。但是小黄刚住了不到一年就因工作调动,想将房子转租出去,再在离单位近的地方租套房子。于是,小黄私下与同事小韦签订了转租协议,将房子转租给了小韦,并嘱咐小韦房东不同意转租,并要小韦自称是自己的亲戚。不久,廖女士发现了问题,立即要求小韦搬离房屋。廖女士提出解除与小黄的租赁合同并要求其承担违约责任。最终,法院支持了廖女士的诉求。
    法官说法:《合同法》第224条对转租作了明确规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。本案中,小黄未经廖女士同意,私下将房屋转租给小韦,其行为已构成违约,应当承担相应责任,廖女士有权解除合同。而小韦明知小黄不具备转租权限的情况下,应自行负担部分损失。因此,承租人在承租房屋之前应认真审查出租人的房产证、身份证等相关证件。对于无上述证件的二房东,更要倍加小心,转租时应查明转租人权限,并应及时取得出租人的认可。
    【提醒】
    目前,人们往往在一些中介网站上寻找房源,但是一些不法分子也利用了这一点,在网上发布虚假信息,更有甚者故意将房屋租金调低,并留下微信号码让承租人联系,之后以交看房费、定金等方式骗取钱财。法官提醒,一旦发现房屋租金明显低于同地段的房租,承租者就要提高警惕。此外,租房最好通过中介机构,因为中介机构可以提供非常完备的租赁合同,有利于保护自己的合法权益。但在选择中介公司时,也要事先了解一下其可靠度和信誉度。签订房屋租赁合同前,承租人应事先查验产权人(出租人)的房屋所有权证及身份证明,并保留相应证件原件或复印件。对于物业管理费等费用,要在合同中约定由谁交纳,还要将屋内所有物品详列一份清单,作为合同附件,并约定出现破损后的维修费用由谁承担等。

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